Respondo a tus preguntas (#67)
Hipoteca mixta y fija + Liquidez si quiero comprarme un piso
Empezamos una nueva edición de newsletter donde resuelvo 2 preguntas que me habéis hecho durante las últimas semanas.
Las preguntas de la semana:
1️⃣ Tengo una hipoteca mixta y se me cambia a variable en breve, ¿qué puedo hacer?
2️⃣ Tengo mucha liquidez, porque en un medio plazo me interesa comprar un piso para vivir, pero sé que el dinero pierde valor con la inflación, ¿qué hago con ese dinero?
Empezamos con la primera:
1️⃣ Tengo una hipoteca mixta y se me cambia a variable en breve, ¿qué puedo hacer?
Esto lo he visto de cerca con amigos y con algún miembro del Club, y la sensación que genera es siempre la misma: un poco de vértigo, mucha duda y la tentación de no hacer nada por no liarla.
Así que vamos al grano.
Una hipoteca mixta tiene un tramo inicial a tipo fijo (normalmente entre 3 y 10 años) y luego salta a variable, referenciada al euríbor más un diferencial. El problema es que mucha gente firmó esas hipotecas cuando el euríbor estaba cerca de cero, y ahora el salto puede ser brusco. Con el euríbor rondando el 2,8%, una hipoteca de 100.000€ pendientes con un diferencial del 1% te deja pagando en torno al 3,8% anual. No es el 5% de 2023, pero tampoco es el 1% de hace unos años o el 2% que estás pagando ahora en la mixta.
La cuota sube. Y la pregunta es si tiene sentido hacer algo antes de que eso pase.
Tienes tres opciones claras:
No hacer nada y asumir el tramo variable. Tiene sentido si el diferencial que firmaste en su momento es bajo (por debajo de 0,75%) y confías en que el euríbor siga bajando.
Negociar tú con tu propio banco. Se llama novación. Le pides que modifique las condiciones: pasar a tipo fijo, reducir el diferencial, lo que sea. Es más sencillo que cambiar de entidad, pero tienes menos poder de negociación. El banco sabe que eres cliente y que cambiar da pereza. Además, quizá hasta tienes permanencia o penalizaciones.
Subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. Da un poco más de pereza, pero generalmente consigues mejores condiciones. Y piensa a largo plazo: un 0,2% menos de hipoteca, son miles de euros por unos días de gestiones.
El error más habitual es esperar a que llegue el cambio para entonces decidir. Ese momento de urgencia es cuando peor se negocia. Si sabes que el tramo variable llega en los próximos meses (o año), ahora es el momento de empezar.
Pero como todo esto da mucha pereza, y no es fácil, la mejor opción es delegarlo en brókers hipotecarios como Gibobs: buscan y negocian por ti, y te presentan sus mejores opciones, todo 100% gratis (le cobran un fee al banco, a ti te sale gratis).
2️⃣ Tengo mucha liquidez, porque en un medio plazo me interesa comprar un piso para vivir, pero sé que el dinero pierde valor con la inflación, ¿qué hago con ese dinero?
El problema de tener 50.000€ (o más) esperando un piso es que no puedes meterlos en bolsa y olvidarte. Si el mercado cae un 30% justo cuando encuentras el piso que quieres, tienes un problema. Pero tampoco puedes dejarlos pudriéndose en una cuenta corriente al 0%, porque con la inflación del 3%, es como si cada año perdieses 1.500€, un sueldo medio.
La solución no es un producto. Es una estructura.
Yo lo dividiría en tres cajitas según cuándo vas a necesitar ese dinero.
La primera es la liquidez inmediata: lo que necesitas tener disponible en cualquier momento para la señal, los gastos de notaría, la reforma inicial o simplemente para dormir tranquilo. Con 50.000€ en juego, diría que unos 10.000€ van aquí. El sitio correcto es una cuenta remunerada decente. Ahora Revolut te da un 3%, y hay otros bancos dando un 2-2,5%. No es espectacular, pero es mejor que nada y está ahí cuando lo necesitas.
La segunda cajita es el dinero que no vas a tocar en 12-18 meses pero que tampoco quieres en bolsa. Aquí encajan bien los fondos monetarios, depósitos o la renta fija a corto plazo. Son productos que tienen algo más de rentabilidad que una cuenta remunerada (en el entorno actual rondando el 3%) con una volatilidad mínima y sin penalización por salir cuando quieras. Unos 20.000-25.000€ podrían ir aquí.
La tercera es el dinero que tienes más claro que no vas a necesitar antes de 2-4 años. Este puede asumir algo más de movimiento. Un fondo indexado conservador o un roboadvisor con perfil bajo-medio puede darte más recorrido sin exponerte a una caída que te fastidie la operación. No hablo de meter esto en renta variable agresiva sino de un perfil que históricamente ha dado entre el 3% y el 5% anual con drawdowns (caídas) asumibles. Los 15.000-20.000€ restantes podrían ir aquí.
Y luego hay una opción que poca gente conoce y que merece mención aparte: la pignoración. Consiste en usar tu cartera de inversión como garantía para pedir un préstamo al banco, sin tener que vender nada. Es decir, si tienes 30.000€ invertidos en fondos, puedes pignorarlo y que el banco te preste una parte de ese dinero (normalmente entre el 50% y el 80% del valor) a un tipo de interés razonable. El dinero sigue invertido y creciendo mientras tú usas la liquidez para la entrada del piso (y no has tenido que pagar impuestos sobre las ganancias al vender). MyInvestor (enlace invitación con 25€ de regalo), por ejemplo, tiene esta opción disponible. No es para todo el mundo ni para cualquier cantidad, pero si tienes un volumen relevante invertido y no quieres desinvertir para comprar, vale la pena explorarla.
Hay un par de miembros de El Club del Dinero que tenían bastante dinero invertido, y pignoraron el capital para dar la entrada. Han aportado casi 0€ para comprar un piso, increíble.
La idea de fondo es siempre la misma: cada euro debería estar en el sitio más rentable posible según cuándo lo vas a necesitar. No en el sitio más rentable a secas, sino el más rentable dado tu horizonte. Son cosas distintas.
Espero que hayas aprendido algo nuevo.
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